*章 房地产开发基本常识及纳税概述

*节 房地产开发基本业务知识介绍

　　房地产是房产与地产的总称。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发和经营指房地产开发企业进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发产品或者销售、出租商品房的活动。
　　一、房地产开发主要业务活动
　　（一）土地的开发与经营
　　房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
　　（二）房屋的开发与经营
　　房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，房屋开发完成后，可作为开发产品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、公租房、廉租房、安置房和代建房等。
　　（三）城市基础设施和公共配套设施的开发
　　城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。社会性基础设施则指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。
　　公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地， 包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等的管线）及相应的建筑物、构筑物和绿地(包括公园，小游园，组团绿地及其他块状、带状绿地)等设施。
　　利用土地资源从事社会性基础设施投资建设是房地产投资多元化的需要，工程性基础设施及公共配套设施建设则是房地产开发企业取得建设用地及项目规划中约定事项之一。对于需要计入商品房和商品性建设场地成本的配套设施，不作为独立产品核算；对于可以有偿转让的或者经营性配套设施，则作为独立开发产品或固定资产单独核算。
（四）代建工程的开发
　　代建工程是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
　　二、房地产开发常用术语介绍
　　（一）产权证书
　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证*载产权类别、产权比例、产权来源、房产坐落地址、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记等内容，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
　　（二）房屋产权
　　房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
　　业主办理“房屋所有权证”首先需要开发商确权。开发商在商品房竣工验收合格后，必须在30天内办理确权登记手续。购房者在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书(俗称大产权)的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取“房屋所有权证”。只要是新建的商品房，无论其是否已出让以及产权*后如何分配，在初始登记时，登记机关均是直接将全部产权登记在房地产开发经营企业名下的。
　　（三）房屋权属登记
　　房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记的具体类型包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
　　（四）房屋权属证书
　　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的*合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。房屋权属证书包括“房屋所有权证”、“房屋共有权证”、“房屋他项权证”或者“房地产权证”、“房地产共有权证”、“房地产他项权证”。
　　（五）有限产权房
　　所谓“有限产权”，是指房屋所有人在购买公房中按照相关政策以标准价或成本价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。有限产权房还包括上市交易受限制的经济适用房、限价房等政策性住房。
　　（六）大产权和小产权
　　房屋产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的特殊国情，社会上形成了“大产权”和“小产权”的说法 。“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。
　　*种解释：开发商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”。这种说法是源于购房人的产权是由开发商的产权分割来的，相对来讲，开发商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。
　　第二种解释：国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权，这种房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土资源和房屋管理局也不会对购房合同给予备案。
　　第三种解释：买的房屋再转让时不用再缴土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。对这个区别，购房人可根据合同中土地使用权的取得形式加以确认。房地产商提供的土地证明，如果是通过划拨得来的，就是这里说的“小产权”；如果是通过出让或转让得来的，就是这里所说的“大产权”。
　　（七）“五证”、“两书”和“一表”
　　“五证”是指“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“国有土地使用证”和“商品房销售（预售）许可证”，“两书”是指“商品房质量保证书”和“商品房使用说明书”，“一表”是指“竣工验收备案表”。
　　房地产商在预售商品房时应具备“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“国有土地使用证”和“商品房销售（预售）许可证”，简称“五证”。
　　“建设用地规划许可证”，是指建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认项目位置范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，其售房行为也是非法的，不能领取房地产权属证件。
　　“建设工程规划许可证”，是指有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
　　“建筑工程施工许可证”，是指建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建设工程施工许可的建筑属违章建筑，不受法律保护。
　　“国有土地使用证”，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落地址、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
　　“商品房销售(预售)许可证”，是指市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
　　“商品房质量保证书”、“商品房使用说明书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的承诺对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
　　“竣工验收备案表”是由建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案所提交的资料。“竣工验收备案表”通常包括以下内容：
　　1.工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称。
　　2.勘察、设计、施工、监理单位意见。
　　3.竣工验收备案文件清单，主要包括：工程竣工验收报告，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；规划许可证和规划验收认可文件；工程质量监督注册登记表；工程施工许可证或开工报告；消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；建设工程档案预验收意见；工程质量保修书；住宅质量保证书；住宅使用说明书；法规、规章规定必须提供的其他文件。
　　4.备注。
　　（八）现售和预售
　　商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　（九）期房
　　期房是开发商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止的商品房。购房者在这一期间购买商品房时应签订预售合同。购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
　　（十）现房
　　现房是指已经完工的房地产项目，在经过有关部门验收后，可取得房地产权证（大产证），办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。
　　（十一）准现房
　　准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，户型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和配套施工阶段的房屋。准现房，因其并没达到交房标准是没有“大产证”的。
　　（十二）尾房
　　尾房又称扫尾房、尾楼，但不同于烂尾房和一般空置房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
　　（十三）配套设施
　　配套设施是指小区内与住宅开发规模、人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称，包括邮局、幼儿园、小学、社区医院、健身场所、休闲场所、老年活动室、社区警备室、商业网点、停车场等。
　　（十四）预售面积与竣工面积
　　预售面积是指全部按建筑设计图上的尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
　　（十五）房屋建筑面积
　　按照《房产测量规范》，房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。商品房的建筑面积通常包括两个部分：一个是套内建筑面积，一个是分摊的公用建筑面积。
　　（十六）公用建筑面积
　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和。其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，并扣除整栋建筑物不应分摊的建筑面积。
　　公用建筑面积由以下两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字〔2000〕第369号）规定：可分摊的公用建筑面积有：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房建筑面积；②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　不应计入公用建筑面积的有：①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；②售房单位自营、自用的房屋；③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
　　（十七）居住面积
　　房屋的居住面积是指住宅中分户门内直接供住户日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和，包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等的净面积。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。
　　（十八）套内建筑面积
　　按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。 套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积计算应符合下列规定：①套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。②跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。③烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积。④室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算；有复合保温层的，按复合保温层表面尺寸计算。⑤利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20米的空间不计算使用面积；净高在1.20～2.10米的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10米的空间全部计入使用面积。⑥坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中；需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
　　套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。共用墙是指商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　阳台建筑面积按国家现行《建筑工程建筑面积计算规范》进行计算：不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。
　　（十九）销售面积
　　商品房按“套”或“单元”出售的，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
　　（二十）房屋产权面积
　　房屋产权面积是指按照《房产测量规范》的规定，由直辖市、市（县）房地产主管部门登记确权认定的产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。
　　一般情况下，因种种原因，客户难以及时拿到房产证，但在房屋交付时一般可以获得房产测绘机构测定的面积即确权面积，这时就可以计算出房屋面积和合同面积与确权面积差异。
　　（二十一）楼面地价
楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率。
　　（二十二）三通一平
　　“三通一平”是指基本建设项目开工的前提条件，具体是指水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水）、电通（指施工用电接到施工现场，具备施工条件）、路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）、场地平整（指拟建建筑物开工现场基本平整，无须机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称“三通一平”。一般合同条件下，“三通一平”工作多为业主建设单位负责解决的范围。
　　（二十三）五通一平与七通一平
　　“五通一平”是指水通、电通、路通、气通、通讯通、场地平整。“七通一平”包括了“三通一平”和“五通一平”，“七通”是指水通、电通、路通、通讯通（ＩＤＤ电话和ＤＤＤ电话、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等通）、排污通、热力管线通、燃气管线通；“一平”指的是场地平整。
　　（二十四）低层、多层、中高层、高层、超高层
民用建筑高度与层数的划分如下：
1.住宅建筑按层数划分为低层、多层、中高层和高层：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。
2.公共建筑及综合性建筑总高度超过24米的为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。
3.建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑，均为超高层。
　　（二十五）生地、毛地和净地
　　生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地。毛地是指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。净地是指国家在土地出让时已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。净地出让是国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式。